物流园区是为物流企业和相关服务提供商提供集中化的综合物流服务的区域。其商业模式和盈利模式主要基于以下几个方面：

1. 仓储服务：物流园区提供标准化的仓储设施和服务，包括大型的仓库和货柜码头。通过租赁仓库空间和提供仓储管理服务，物流园区可以收取租金和仓储管理费用。

2. 物流配送服务：物流园区可以提供一站式的物流配送服务，包括货物分拣、包装、配送等。通过收取物流配送服务的费用，物流园区可以获得盈利。

3. 海关报关服务：物流园区可以与海关建立紧密的合作关系，在园区内提供海关报关服务。园区企业可以为客户提供报关代理服务，通过收取报关手续费来盈利。

4. 售后服务：物流园区可以提供售后服务，包括维修、维护、退货处理等。通过收取售后服务费用，物流园区可以获得额外收入。

5. 物流信息服务：物流园区可以建立信息平台，提供物流行业相关的信息服务，如货物追踪、订单管理等。通过收取信息服务费用，物流园区可以实现盈利。

6. 车辆停放服务：物流园区可以提供安全、便捷的车辆停放服务，收取停车费用来盈利。

7. 租赁办公空间：物流园区不仅可以为物流企业提供仓储设施，还可以提供办公空间。通过租赁办公空间收取租金，物流园区可以获得额外的收入。

8. 培训和咨询服务：物流园区可以为企业提供培训和咨询服务，提升企业的物流管理水平和竞争力。通过收取培训和咨询费用，物流园区可以实现盈利。

以上是一些常见的物流园区的商业模式和盈利模式。当然，不同的物流园区可能会有不同的运营策略和盈利模式，可以根据实际情况进行调整和完善。