买商铺，比周边住宅楼贵3倍，算不算合理区间？

商店的种类很多，社区店，街边门面，商场。作为传统实体店，每种类型的店铺都与周边社区的含金量息息相关。

同时，商铺的价值也反映了城市商业的回报率和各行业的利润率。

在目前的环境下，真正能长久的实体店，一般都是必须去线下店的体验式消费场景，比如生鲜、餐饮、药店、便利店、保健、按摩、影视娱乐等行业。

商铺的价格是其价值的体现。如果你打算购买一个商铺，以下影响价格范围的因素应该考虑在内:

1.周边小区平均房价:不超过3倍。

一般认为实体店的经营可以辐射到周边3公里以内。

虽然现在外卖、快递、跑腿等行业延伸了实体店的客户辐射范围，但是3km这个临界值还是比较合理的。即使是外卖，超过3km运费算法也不一样。

商铺3公里以内的小区房价越高，居住在这些地段的人群购买力和消费能力越高。当然，入住率也要考虑。

商铺价格一般不要高于周边3公里小区平均房价的3倍。比如平均房价1万，商铺价格在3万以内是可以接受的。

如果超过这个价格区间，可能会影响后期的投资回报。

当然，这里的三倍限制，不包括那些人流量巨大的城市、社区知名顶级商圈，比如贵阳的花呗、重庆的解放碑的商铺，都是周边住宅小区均价的三倍以上。

2.城市人均收入水平。

城市的收入水平，参考各行业的平均毛利，实际上可以大致决定一个经营者作为承租人出租店铺所能承受的最高租金水平。

比如一个城市的人均收入是5000元。经营者作为商品的承租方，经过一个月的店务苦干，刨除了各种人力、水电、原材料、营销等成本。付完房租，应该还有盈余。如果这个盈余低于5000元的城市人均收入，就缺乏长期的经营，商铺的空设置期就很长。

毕竟如果每天起早贪黑努力做生意，还不如找个工作，最后上班拿个5000的死工资，那就没人愿意租个店做生意了。

因此，根据人均收入水平和行业平均利润率，可以大致估算出租金水平的合理范围，并根据这个租金来估算回报率，以评估商铺价格是否虚增。还是潜在的抑郁症？

3.周边社区的房屋租金水平和入住率。

就住房而言，有一个普遍的说法，就是房价超过20年的房租就是泡沫。事实上，类似的措施也适用于商店。如果不考虑空的购买期限，当期最好不要超过20年。

因为20年往往是一个社区一代人更新迭代的时间段，养孩子，父母变老，消费能力减弱。考虑到物价、通货膨胀、房价等因素，如果20年都回不到原来的商铺，恐怕投资回报就没那么可观了。

当然，商铺周边的房屋租金水平也是一个重要的标志，因为租金水平越高，租住在里面的人的租金支付能力和消费能力就越高，会对周边的商业经营给予一定的关注，商铺的租金也可以上调，环环相扣。

考虑到周边社区的入住率，除了类似于居民入住率的居住密度因素外，另一个重要因素是租房者的年龄结构相对年轻，消费频率和欲望高于其他年龄段。比如一些年轻人不爱或者没时间做饭，一些外卖餐饮行业在租住的小区周边蓬勃发展。

因此，商铺周边街区的租金水平和入住率也是衡量商铺价值的一个指标。