养老地产项目如何进行策划？

养老地产策划是贯穿养老地产项目整个开发过程的一项极其重要的工作。广义而言，养老地产的策划主要包括:项目的前期定位策划(即养老地产开发项目的可行性研究，包括市场调研、项目定位、经济效益分析等。)、项目的整合推广策划(包括项目的VI设计、推广期、促销期、强销期、收尾期等各种媒体的广告方案设计等。)，以及项目的销售投资策划(包括销售人员培训)。

一.市场研究

前期策划阶段要进行大量的调研工作，大量的具体工作都是围绕“调整”展开的，但“调研”才是核心成果。为了给后期的规划设计工作做铺垫，在调研阶段要进行市场调研(专业公司或自己部门)和产品调研(综合开发部和预算部)。因此，项目公司、投资单位、营销单位、运营单位均参与市场调研，在对当地市场深入了解的基础上，为项目定位提供准确的第一手信息和数据。

(1)研究市场容量和城市发展:有多少人居住在城市地区，老年人口的数量和结构，以及他们的消费能力；研究周边地区同类项目的开发运营状况，是否有辐射影响市场，市场是刚性、半刚性还是轻刚性，城市主轴、新区或行政部门向哪个方向发展。

(2)研究市场价格:周边以“养生、养老、养生”为主题的项目销售价格是多少，不同产品的价格差异；要选择最好的有一定规模的有竞争力的产品进行考察。除了意向地块所在区域外，还需要加大同类型产品在其他同类型城市的价格调研，以及当地优质楼盘的销售价格，不同产品、不同景观、不同户型/区域的价格差异，了解其背后的真实价格。如果带装修销售，需要了解竞品的真实装修成本，客户的接受程度如何；能卖多少，多少钱。

(3)研究客户群体:城市中老年人有什么样的养老服务需求，他们的养老观念，他们接受社会化养老服务的意愿，他们的存款，他们的影响力，有多少有钱人，他们在哪里，什么样的人会买我们的产品，能不能甩。

第二，产品和客户研究

(1)研究竞争对手的产品:研究当地竞争对手规划什么产品，各种产品的占比，去化情况——尤其是销售好、经营稳定的项目。

(2)研究客户对产品的需求:研究目标客户对养老地产的需求，包括建筑风格、面积剖面、区间、使用功能、适合老龄化的细节、无障碍设计等。，有没有什么禁忌，有没有什么特别的地方规定。

(3)研究自身产品的竞争力:养老地产产品是否为当地稀缺产品，面积段是否适合大部分客户购买，当地生活习惯(是否喜欢大家庭住在同一栋房子或其他)，比较竞争对手是否有竞争力。核心是产品是否有竞争力。

为了减少项目的不可预测性，在研究工作中还应注意了解城市的气候和温差(是否需要供暖)；地理和地质(一般承载力、湿陷性黄土、中风化层和强风化层条件等基本问题)；建筑材料和劳务成本；市政设施和可能性；以及剧情本身的不利因素。

三、项目定位

项目定位是养老地产开发的关键环节。产品能否被市场接受，土地能否实现最大价值，能否为企业和项目树立品牌，能否降低和控制开发风险，都将在项目定位阶段完成。

项目定位工作的重点是:展望未来市场，对城市发展做深入研究，研究城市文化，对项目的盈利模式有清晰的认识，确定企业的发展战略(是盈利离开，还是依靠品牌长期发展)。

为了项目的成功，项目的定位需要时间和资金的投入。通过对市场和项目的专业研究，可以发现项目的潜在风险并判断其程度。在这个过程中有一些问题应该注意:

1.当代经济和社会的发展是一个信息化和专业化的时代。各种咨询公司、研究公司和营销公司的存在在投资活动中发挥着重要作用。在聘请专业服务公司的同时，开发商要全程监督和配合其工作，利用其专业的方式和较强的研究执行能力，完成项目的前期研究工作。开发商应该理性分析研究结果，而不是通过渲染“市场调研报告+项目SWOT分析+华丽的形容词”来清晰地描述投资可行性。

2.项目定位是项目开发的基础，是项目投资盈利的保证，虽然整个开发过程投入的时间和资金是最少的。在项目定位阶段，应完成项目等级和质量定位；项目核心竞争力的定位(理念、配套、细节、卖点、价格)；目标客户群定位；项目盈利能力和风险可控程度分析等重要工作。

老牌房企再次“洗牌”，理念不断创新，开发模式不断突破。一个接一个，近千亩的大型地产项目相继出现，竞争越来越激烈。决策层充满了“四面楚歌”的感觉。在这种情况下，养老地产策划可以充分发挥其特长，增强项目竞争力，赢得主动。